轉貼-購屋注意事項-買房子前(二)針對房價做功課

這篇要談的是決定買屋後、去簽約前所要做的功課。

交易契約
首先建議可以去內政部地政司的網站參考官方的各項不動產交易契約範本,裡面有各式的不動產交易契約以及注意事項,有時間的話就把房屋買賣的部分都下載下來全部看過一遍,有個整體的概念;如果沒那麼多時間就下載第一、二項(您必須要有word才能讀取,否則就是利用Google Docs來看,但格式常常會稍微跑掉)。

參考鄰近區段成交價格
再來就是查一下鄰近房屋的已成交價格,雖然這些網站大多都是房仲業者建立的,且成交案件都不是很多,但至少可以幫助自己大概抓一下每坪的價格,比較不會被當冤大頭敲。以下是我查過的房屋成交行情網站,各網站使用方式大同小異,這裡就不多加介紹了:
信義房屋
台北市不動產數位資料庫
永慶房仲房屋
有巢氏
除此之外,你也可以查查臺北市土地現值及地價查詢,不過要注意的是它會與市場價格差很多(賣房子時比較會用到,因為要計算應繳稅額)。
估算可貸款金額及自備款是否足夠
最後就是要算一下這間房屋可以貸款的成數。其實房屋貸款這個學問很大,一時之間也沒辦法說的很清楚,但粗淺來說,貸款成數是看房屋的所在地段和房屋所有人是否(被判斷)為投資客來決定、貸款年限以房屋新舊來決定;而利率的高低則是看貸款人以往的信用來決定。
在前幾年貨幣寬鬆的年代,信用狀況良好的消費者可以借到房屋成交金額的100%,但現今由於卡債和金融風暴的關係銀行全面緊縮信用,可以貸款的成數與金額都全面下修;一般而言,台北市區的房屋由於地段關係,貸款成數大多可以到八成,有時新建案搭配的銀行還會專案處理,最高可以貸到85成。外縣市就比較可憐了,我問到的大多都是七成,有75成就算不錯了。有些小坪數套房銀行也是不願意借貸,或是會砍貸款成數,會被砍幾成就看你的財力而定。
除此之外,銀行還有總歸戶的規定,他會先依據你的信用狀況、年度所得、資產來算出所謂的信用額度,就是你最多可以借多少錢,然後再去查你有沒有個人貸款、信用卡循環了多少錢、有沒有其他貸款等… 扣掉這些以後才是你這次買屋可以貸款金額。舉例來說,小明的信用額度是1000萬,他買了一間總價1000萬的房屋,可貸800萬(八成來算),他以前有借了一筆貸款300萬(正常還款中),那他這次可貸的金額就會被降到700萬。
根據以往接觸的經驗,官股老銀行大多比較保守,新銀行跟外商銀行放款會比較大膽一些,如果這家銀行給貸款成數或利率不好,建議可以多跑幾家銀行試試看,畢竟貸款金額很大,能省0.1%就差很多了。
從上面的訊息來分析大概就可以保守的估計出可貸款的成數還有自備款,這時候就要打一下算盤看看買了房子後每個月負擔的本+利要多少錢,看看自己以後能不能負擔的起。像我這類數學不好的人,叫我算複利簡直要我的命,還好網路上有許多的網站可以幫你估算,像板信的房貸試算服務就不錯,簡單明瞭,你可選擇本利攤還、前幾年只付利息,利率的部分我都是抓3%左右比較保險一點。各大房仲業者也都有相關服務可以利用,我就不在這裡列出來了。
除此之外,還有一些其他費用也要事先準備,例如契稅、印花稅、各項規費、代書費、房屋火險地震險,透過仲介買屋的話還有一筆仲介費。這些林林總總加起來也不少,尤其是仲介費,一般行情買方大約需支付買價2%左右。

再聲明一下,以上都是我的個人經驗,僅供參考,並非所有人都適用。

其他參考

其實政府針對不動產的交易行為規範的還不錯,建議有空可以去地政司網站多逛逛,像這個不動產交易服務網就不錯。另外節錄該網站其中一篇購屋須知給大家參考:

消費者購屋須知
不動產交易因涉及多種法律,所牽涉事務非常繁雜,非一般人所能普遍瞭解,且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全,確保消費者權益,特編印此購屋須知,提醒消費者於進行一般不動產買賣、購置預售屋、成屋、法拍屋時應注意之事項。

一、不動產買賣注意事項:
1.現場履勘
不動產買賣,無論是土地或房屋,甚至預售屋,皆應赴實地勘查,對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰近人士查詢,以發現真實情況。
2.瞭解出售原因
除建設公司推出之預售屋或成屋外,一般成屋出售原因,應詢問清楚,以避免買到令自己不舒服之宅第。除向屋主詢問外,亦可從旁打聽,以瞭解真相。
3.勿貪小便宜
不動產交易是一輩子的事,勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子,不要貪小便宜,以避免吃虧上當而後悔。
4.勿倉促下決定
切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下定,事後要再挽回就困難了,一定要深思熟慮,縱使因而失去交易機會,亦不見得有損失,更不要在壓力下作決定。
5.慎選不動產服務人員
不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解,最好委託專業人員提供服務,選擇合法優良的仲介公司、經紀人員、估價師或地政士(土地登記專業代理人),可使你的權益獲得確保。

二、購買預售屋注意事項
1.有否請領建造執照
建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記(建物第一次登記),並申請建築改良物所有權狀。
2.防止拿不到土地產權
建築公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建,購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權,不可不慎。
3.瞭解稅費的負擔
房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,買賣房屋所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。
4.房屋買賣標的應標示清楚
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是那一棟那一層,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中,較為明確清楚。
5.瞭解房屋面積坪數及單價
建設公司所計算房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,在購買房屋時應考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積,而所謂私有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應予注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相當高。另行政院公平交易委員會前於84年11月29日第216次委員會議決議及91年10月17日第571次委員會議通過之「公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明」;契約書中應說明公共設施所含項目、公共設施分攤的計算方式及各戶持分總表應明確列示等事項,並自85年2月1日起,業者如未依前開決議執行,即認定違反公平交易法第24條規定。
6.注意房屋室內的格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋者應注意的地方。
7.瞭解付款辦法及貸款額度
許多建設公司為了促銷,常會以動人的廣告來吸引人們購屋,但是付款辦法是否合適,貸款額度多少,購屋者應充分瞭解。
8.建材及設備
許多建設公司銷售房屋時,常印有精美說明書,其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材,購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,而在交屋時發生糾紛。
9.注意開工日期、完工期限及交屋日期
購屋者最關心的是交屋日期,簽約時應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期,以保障自身的權益。
10.完工後之管理維護
有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會,並按月繳納一定金額之管理費用,購屋者應事先瞭解並配合,以維持社區整潔。
11.違約事項
購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經1至3年的時間,因此於簽定契約時,有關違約條款內容應詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時,如欲解約卻因違約條款,而可能造成鉅大損失。
12.買賣若透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書簽章。

三、購買成屋注意事項
1.售價是否公平合理
中古成屋由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,買賣雙方應先參考附近成屋之成交案例,以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介代銷的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司購買房屋是頗為重要的。而為使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體,前經行政院公平交易交易委員會84年9月6日第204次委員會議決議及90年5月10日第496次委員會議通過「公平交易法對房屋仲介業規範說明」;加盟店之仲介公司應於廣告、市招及名片上加註「加盟店」字樣,作為消費者選擇仲介公司時的參考。
2.產權是否清楚
在付出定金前,應先到地政機關申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查閱所有權人、面積(坪數)、有無設定抵押或被查封等情事,並到工務機關查閱都市計畫圖,看看是否坐落在公園、道路或其他公共設施用地內。
3.面積之正確性
一般房屋產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時,常虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免簽約後發生糾紛。
4.房屋是否有缺失
看房子時要冷靜,並注意看牆壁有無漏水的痕跡?附近環境如何?有無公害?決定購買時,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較,免得貿然付出定金後才發現房子缺失,或不合自己的需要,而受損失。
5.簽約
訂約時要與所有權人簽訂,如由代理人代簽,要注意是否有授權書,對於房屋的坪數、價格,以及內部現狀設備等都要書寫清楚。
6.稅費問題
訂定契約時,對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等,應明確註明由買方或賣方繳納,以免日後造成紛爭。
7.付款方式
付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款:
(1)簽約時付一部分價款。
(2)出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件,並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士(土地登記專業代理人)或律師時,再交付一部分價款。
(3)繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。
(4)辦妥移轉登記,買受人領得所有權狀,並點交清楚後,再交尾款。
8.善用定型化契約
委託仲介公司代售時,由於一般仲介公司所預擬之委託銷售契約書,尚有部分條文不甚公平,可要求仲介公司參考內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」(內政部92年5月修訂),並注意依內政部公告的「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」辦理;另買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據,經雙方同意簽立後即生法律效力,所以簽訂契約書時,一定要詳細閱讀,並瞭解契約內容,以資慎重。
9.房屋買賣若透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書簽章。

四、購買法拍屋應注意事項
(一)事先充分瞭解投標條件
1.了解法院拍賣公告內容
無論自己投標或委託他人代標,均應完全知悉法院之公告內容:例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。
2.應查看現場
投標前,宜依據投標公告內容,親赴標的物現場查明土地座落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。應特別注意:了解是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無避鄰設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。
(二)委託代標注意事項
1.請專業代標之業者出示不動產經紀人證書
專業代標業者,應受不動產經紀業管理條例規範,消費者委託代標時,業者如有不實廣告,消費者得依消費者保護法、公平交易法行使權利。
2.代標業者不得賺取差價或其他報酬
代標業者如有賺取差價或其他報酬時,消費者得依不動產經紀業管理條例第19條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並得向直轄市政府地政處或縣市政府檢舉依同條例第29條規定處罰。
3.請代標業者提供最近3個月成交行情。
4.如有涉及圍標或海蟑螂等違法行為,消費者應勇於向法院舉發,以維護自身權益。

五、有消費糾紛時應注意事項:
發生消費糾紛時,消費者要勇於爭取自己應有的權利,可依下列方式循序辦理:
1.申訴:消費者可先向業者、公會、消保團體、地方政府消費者服務中心或消費者保護官申訴,謀求合理解決。
2.調解:對於申訴處理結果不滿意時,消費者可向直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解。
3.訴訟:消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟,但因訴訟費時,且須繳付訴訟費用,建議消費者以提起訴訟作為最後的手段。

六、各項不動產交易契約範本
內政部目前印製有「預售屋買賣契約書範本」、「不動產委託銷售契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」、「屋委託租賃契約書範本」六種範本暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售定型化契約應記載即不得記載事項」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」供社會大眾參考,有需求者,得進入內政部地政司全球資訊網「契約書範本」或「出版品」→「契約書範本」下載,網址:http://www.land.moi.gov.tw/或以下列方式免費索取:
(一)向內政部中部辦公室(不動產交易科)函索,其地址為台中市黎明路2段503號
(二)敘明姓名、住址、電話及欲索取資料傳真至內政部中部辦公室(不動產交易科),傳真電話:04-22502372。
(三)逕向內政部中部辦公室(不動產交易科)索取。

七、諮詢服務
消費者如有諮詢需要.可洽:內政部地政司不動產交易科

地址:408台中市南屯區黎明路2段503號

電話:04-22502157
傳真:04-22502372

八、面積換算
1平方公尺=0.3025坪
1坪=3.3058平方公尺
1公頃=10,000平方公尺=3,025坪

 

 

http://tw.myblog.yahoo.com/gdlwk/article?mid=9&prev=12&next=6&l=f&fid=5

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