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避開人生第一次購屋的8個陷阱
【張卉穎】

預算不多的首購族,如果只聽信廣告之詞,或一時衝動,那人生最大的投資往往會落得血本無歸。
翻開報紙,一則比一則大手筆的房地產廣告映入眼簾,海景、溫泉、五星級豪華設備,都成了吸引顧客的賣點。但對於預算不多的首購族而言,若是只聽信廣告詞,沒有精打細算、錙銖必較,人生最大的投資往往會落得血本無歸。

對第一次買房子的年輕人來說,究竟要如何避開可能遇到的陷阱,進而買對房子、買進千萬人生?專家歸納出了八大首購族常犯的錯誤,在被精美的廣告、華麗的樣品屋迷惑前,你可得先看清楚。

翻開報紙,一則比一則大手筆的房地產廣告映入眼簾,海景、溫泉、五星級豪華設備,都成了吸引顧客的賣點。但對於預算不多的首購族而言,若是只聽信廣告詞,沒有精打細算、錙銖必較,人生最大的投資往往會落得血本無歸。對第一次買房子的年輕人來說,究竟要如何避開可能遇到的陷阱,進而買對房子、買進千萬人生?專家歸納出了八大首購族常犯的錯誤,在被精美的廣告、華麗的樣品屋迷惑前,你可得先看清楚。

1.避免買在高點首購族最常犯的錯誤,就是在高點買進,等到要換屋時認賠殺出。永慶房屋經理翁國富舉板橋江子翠站出口前的一棟高樓為例,1997年景氣好時,該預售屋一坪要價30多萬元,後來歷經911恐怖事件、SARS疫情,隨著景氣低迷而降至24萬元,現在又因為捷運開通漲回每坪30多萬元,可見得選對時間點有多麼地重要。當然買點的判斷也充滿變數,翁國富分析,像是房屋買氣從去年開始就有觀望的氣氛,因為民眾普遍認為下一年房價會下跌,所以不願意在高點出手,但結果是去年年底又有一波漲幅,讓觀望的人又錯失了小賺一筆的機會。那如果連房屋專家都不見得能夠買在低點,首購族又如何正確地判斷時間點呢?信義不動產企研室經理林永孟認為,還是要依案子的條件和市場反應來衡量。以2006年來說,下半年會是比較好的購屋時機,因為房價會因供給量大而有所修正,再加上北高市長的選舉,使得預售屋有議價的空間。

2.避免買到不好的地段買房子,最重要的就是地段!地段!地段!一位資深出版業者回想當初首購時,就是為了買在太太娘家附近,沒有考量到交通不便的因素,而在後來賣出時賠了上百萬元。林永孟建議,對新手而言,買在捷運站附近或是接駁時間五到十分鐘以內的房子,是比較保險的選擇。除了交通的便利是首要考量外,生活環境好的地區也是選購的重點,不過要避免供給量大的地區。房仲業者建議,像淡水紅樹林登輝大道一帶的工業、溫泉住宅還有林口附近,目前都供給量過多、空地也太多,在沒有新利多出現的情況下最好審慎評估。  另外,由於首購族經費比較少,可以選擇由小換大,從遠換到近。像是市區的國宅、公寓、巷弄裡,或是跟市區只有一橋之隔的捷運、高架路段附近,都是可以考慮的地點,因為交通時間只多個二十到三十分鐘,但價格可就差了200~300萬元。

3.避免不知道如何殺價一般殺價約在一成左右,但林永孟建議還是要依照屋主開賣的時間及附近成交價來界定,以免與中意的房子失之交臂。例如可以觀察附近房子降價多少可以成交或未能成交,來判斷目前的行情,並以之作為跟屋主談價格的標準。例如某地一坪開價32萬元,但觀察後發現附近都是30萬元成交,就可以此來議價。

4.避免不清楚自己的購屋需求房子是很難變現的工具,因此如果沒有清楚自己真正的需求,往往會買到不適用的產品,還得常常搬家換來換去。林永孟強調,購屋一定要想清楚自己究竟要買大一點的房子,還是要買地點好一點的房子。因為首購族預算比較少,如果想住得大一點、舒適一點,就只好買偏遠一點;若是想買好一點的地段,就得忍受比較小的空間。這些都要事先權衡好,才不會造成之後的麻煩。

5.避免房貸負擔太重自備款以兩到三成為宜。翁國富認為,像許多建商標榜零自備款或低自備款,雖然表面上看起來很輕鬆就可以擁有房子,但在利率逐漸調升之際,房貸的負擔將會愈來愈重,到時候繳不出房貸可就麻煩了。
政大商學院院長周行一也建議年輕人不要買太大的房子。他每次看到年輕人到預售屋工地下訂單,就心想:「又有人要變窮了。」周行一自己也曾羨慕同事有大房子,不過他可是忍了七、八年才換較大的房屋。因為買的是自己負擔得起的房子,所以目前他的房貸比例非常低。「如果我當時也跟著別人買,我就是做了錯誤的決定。」周行一說。

6.避免買到有瑕疵的房屋像是海砂屋、輻射屋、漏水屋、凶宅,或是將來會被政府徵收的地點,都要事先詢問清楚。林永孟建議,雖然民法有保障,但打官司畢竟曠日費時,首購族在簽約的時候就要把自己最在意的房屋缺點列入,這樣萬一有上述的狀況就可以直接解約、申請買賣無效,而不用訴諸法庭。

7.避免買到不易轉手的房子
翁國富發現,很多首購族都是自己看了很喜歡就買下,完全沒有顧慮到以後的轉手性,像是買在交通不便的地方,或是買了過度裝潢的房子皆是如此。尤其是後者,室內裝潢很容易就折舊,比重過高根本不划算。翁國富還見過有賣方將老舊的屋內裝潢噴上一層漆,然後偽裝成新裝潢屋販售。買下的人以為自己買的是重新裝潢好的屋子,怎麼也沒想到竟是金玉其外,敗絮其中。

8.避免遭遇「一案公司」據統計,大約有三到四成的建設或仲介公司是一案公司,就是騙到買方的錢就落跑,所以首購族最好尋找有口碑的公司比較保險。

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首購考量7步驟

Step1  有多少自備款?
自備款占兩成是比較合理的範圍,例如有100萬元自備款,可以買約500萬元的房子。

Step2  要住多大的房子?以上述500萬元總價為例,若想住二十坪的房子,就得買在每坪25萬元的區域;若想住三十坪的房子,就得買每坪17萬元的地段。

Step3  想買什麼樣的房子?決定中古屋、預售屋、公寓、工業住宅、國宅是否可以接受。

Step4  買在什麼地點?考慮是要離上班近的地區、郊區,或是離父母近的地區。決定之後查詢該地的單價區間,再衡量自己的需求後,列出可選擇的區域。

Step5  怎麼看房子?多找幾家仲介看屋,如此一來案源比較充足;同時中意的房子要多看幾次,才能知道晚上或下雨後的情形。

Step6  怎麼出價?依房屋販售時間及附近價格出價

Step7  如何簽約?將最不能接受的房屋瑕疵及買賣條件列入約中。

(資料來源│信義房屋不動產企研室經理林永孟)

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培養正確的購屋理財觀
有許多讀者最喜歡問我一個問題:「買房子,如何掌握價格,讓自己不要買貴了?」這問題的確很值得探討。但我通常會先問他們,你真的要買房子嗎?
對自住需求的人來說,買房子是人生最重要的事之一。但是,我想回歸原點請問大家:你真的要買房子嗎?現在就買嗎?
除了了解市場變化,還要把問題轉回自己身上:你,有條件買房子嗎?景氣的判斷、進入市場時機的拿捏很重要,對大多數自用型購屋者來說,最重要的可能是房價。總價能不能盡量低?房貸會不會造成沉重的負擔?買的房子能不能符合全家人需要?
先預留3個月生活費
我們活在一個信用金融的時代,連電視購物都可以免息分期付款,貸款成為生活的一部分。我有一個朋友,靠貸款買房子、開BMW,加上幾張信用卡的循環利息;5號發薪水,不到15號錢就用完了,只好挖東牆補西牆,調頭寸過完下半個月;皮夾打開,厚厚一疊白金卡、現金卡,卻常常連加油的錢都沒有。
有人會覺得,買了東西之後,接下來幾個月節衣縮食把信用卡還完;事實上,應繳金額只會向上提升,不會向下沉淪。因為忍耐2、3個禮拜以後,人通常會花大錢來平衡心理。很快的生活又出現新的需要,比如說LV櫻花包、愛琴海的旅行……,沒多久你發現,信用卡又快要刷爆了。落入這個終極無間的貸款漩渦裡,想要還清債務,就像電影《無間道》裡面,劉德華想要洗底當好人一樣,困難重重。
想買房子要先問自己一個問題:是否有足夠能力支付購屋支出?以下提供簡單的試算方法:首先,要估算自備款部分:
1.先估算家庭存款總額,包括銀行存款、股票、共同基金,以及其他可變現的物品。
2.預留3個月的生活周轉金。當換工作或意外發生時,你至少有3個月的緩衝期。存款扣掉周轉金,就是你所能付的自備款。
計算月支付房貸金額
接下來,你也要估算自己能負擔的貸款金額:計算出家庭收入總額,再用總額乘上30%,這是你每個月能支付的房貸金額上限。接著向銀行借係數表,用房貸金額除以係數(以年利率、貸款年期,找出係數),得出的數字就是可貸款金額。最後,把自備款加上貸款金額,就是你可以負擔的房屋總價。
對自己的財務狀況,包括收入多少、能支付的自備款有多少、可負擔的房價、每月能穩定償還的房貸金額等,都必須仔細評估。不要為了養房子讓老婆沒錢買衣服、小孩沒錢繳安親班費用,還得到處辦卡。原以為擁有自己的房子可以帶來安全感,沒想到陷入債務的無底洞,久久無法翻身。
所以,我希望想購屋的朋友,在看完樣品屋後,停下來,冷靜想想您要買房子的本質、實際的需求以及能力,這樣才能有一個正確的購屋觀。
彭培業
◎年齡:1956年生,50歲
◎學歷:政戰學校政治系
◎經歷:北區房屋業務開發、北區房屋首席總經理
◎專長:擅長以實務經驗闡述房市理論,是台灣少數集行銷、企管、不動產趨勢研究及產業分析的專家

http://www.fashionguide.com.tw/Forum/07/MsgL.asp?BoardNum=3&TopicNum=279834&Key=may100&LinkTo=SearchNameL&Absolute=1

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